부산명도소송 | 상가 인도 판결 확보 이끈 부산명도소송변호사의 전략

먼저 임대차계약서, 계좌 거래내역, 관리비 고지 자료를 확보했습니다.

이후 월별 지급기일, 실제 입금액, 미납 차임, 관리비 연체액을 나누어 표로 정리했습니다.

이렇게 정리하자 임차인이 어느 시점부터 계약상 의무를 이행하지 않았는지 한눈에 드러났습니다.

그리고 지급을 독촉한 문자, 정산 일정을 조율한 대화, 내용증명 발송 전 협의 내역까지 함께 확인했습니다.

이 자료들은 의뢰인이 임차인에게 정리 기회를 주었음에도 차임 연체가 해소되지 않았다는 점을 설명하는 근거가 되었습니다.

임차인은 새 임차인을 주선해 권리금을 회수할 수 있다며 상가 인도를 거부했습니다.

그러나 권리금 주장이 언제나 인도 거부 사유가 되는 것은 아닙니다.

이미 장기간 차임을 연체해 계약 해지 사유가 발생한 상태라면, 권리금 회수기회 보호 주장도 그 전제부터 따져 보아야 합니다.

부산명도소송변호사는 의뢰인이 신규 임차인과의 협의를 부당하게 방해한 사정이 없다는 자료를 정리했습니다.

임차인이 실제로 적정한 신규 임차인을 주선했는지, 권리금 주장이 계약 해지 이후 상가 점유를 유지하기 위한 주장에 가까운지도 계약 진행 경과와 연체 내역을 통해 설명했습니다.

이와 함께 현장 사진, 간판 사진, 영업 여부, 사업자등록 관련 자료도 확보했습니다.

명도소송 중 임차인이 제3자를 내세우거나 점유 관계를 바꾸면 판결 이후 집행 단계가 복잡해질 수 있기 때문입니다.

임차인은 조명과 벽면 공사 비용을 이유로 상가를 비워 줄 수 없다고 주장했습니다.

이에 부산명도소송변호사는 해당 공사가 임차인의 디저트 매장 운영 방식에 맞춘 내부 시설 변경이었다는 점을 먼저 살폈습니다.

계약서에는 공사비 부담 주체가 임차인으로 기재되어 있었고, 임대차 종료 시 원상회복하기로 한 특약도 존재했습니다.

공사 전후 메시지, 견적서, 공사 사진은 공사 범위와 비용 부담 약정을 설명하는 자료로 활용했습니다.

민법상 유익비 상환이 문제 되는 사안도 있으나, 모든 인테리어 비용이 곧바로 임대인에게 청구되는 것은 아닙니다.

공사의 목적, 건물 가치 증가 여부, 특약의 내용, 비용 부담 약정이 함께 고려됩니다.

이 사건에서는 임차인의 영업 목적에 맞춘 시설 변경이라는 점과 원상회복 특약이 분명하다는 점을 중심으로 인도 거부 주장을 반박했습니다.

부산명도소송은 판결을 받는 것에서 끝나지 않습니다.

임차인이 판결 후에도 자진 인도하지 않으면 강제집행 절차까지 이어질 수 있으므로, 소송 초기부터 목적물 표시와 점유자 특정이 정확해야 합니다.

부산명도소송변호사는 소장 작성 단계에서 상가 호실 표시, 현재 점유 상태, 사업자등록 현황, 현장 사진을 함께 점검했습니다.

이를 통해 판결이 실제 상가 회복으로 이어질 수 있도록 준비했고, 미납 차임 정산과 보증금 공제 문제도 함께 검토했습니다.

상가 임대차에서 차임 연체가 길어지면 계약 해지 여부부터 살펴야 합니다.

「상가건물 임대차보호법」 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 이른 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있습니다.

여기서 3기는 반드시 3개월 연속 미납만을 뜻하지 않습니다.

밀린 차임의 합계가 3기분에 이르면 계약 해지 사유가 될 수 있으므로, 월별 입금액과 미납액을 정확히 나누어 정리해야 합니다.

임차인이 “공사비를 들였으니 나갈 수 없다”고 주장하는 경우도 많습니다.

이때는 「민법」 제203조 제2항의 유익비 상환 문제가 거론될 수 있습니다.

해당 조항은 점유자가 점유물을 개량하기 위해 비용을 지출했고 그 가치 증가가 남아 있는 경우, 일정한 범위에서 상환을 청구할 수 있다는 취지입니다.

다만 모든 인테리어 비용이 유익비로 인정되는 것은 아닙니다.

임차인의 영업 콘셉트에 맞춘 조명, 벽면 마감, 내부 장식처럼 특정 영업을 위한 공사라면 건물 자체의 가치 증가로 보기 어려운 부분이 있습니다.

여기에 계약서에 공사비는 임차인이 부담하고 종료 시 원상회복하기로 한 특약이 있다면, 공사비 주장은 상가 인도를 거부할 근거로 인정되기 어렵습니다.

결국 공사비 항변은 공사 목적, 건물 가치 증가 여부, 특약 내용, 비용 부담 약정, 원상회복 조항을 함께 살펴야 합니다.

이 자료가 정리되어 있어야 임차인의 비용 주장이 소송을 지연시키는 수단으로 쓰이지 않도록 대응할 수 있습니다.

일반적으로 명도소송은 다음과 같은 절차로 진행됩니다.

명도소송은 임차인을 내보내는 절차로만 접근하면 놓치는 부분이 생깁니다.

미납 차임을 어떻게 정산할지, 보증금에서 어떤 항목을 공제할지, 판결 후 실제 인도가 가능한지까지 함께 보아야 임대인의 손실을 줄일 수 있습니다.

대한민국 9위 로펌 대륜(25년 국세청 부가가치세 신고 기준)은 임대차계약서 검토, 차임 연체액 산정, 계약 해지 통보 문안 작성, 점유 상태 확인, 권리금·유익비 항변 대응, 점유이전금지가처분 및 강제집행 검토 등 상가 회복에 필요한 절차를 사안별로 정리합니다.

부산명도소송 사건과 유사하게 장기 연체와 인도 거부로 건물을 회복하지 못하고 있다면 🔗부산변호사 상담예약접수 신청을 통해 계약 해지와 인도 절차를 먼저 점검해 보시기를 바랍니다.